Valtion vuokrajärjestelmän toimivuutta ja kehittämistarpeita on selvitetty – nykyinen malli koetaan pääosin toimivaksi
NordenBladet — KTI Kiinteistötieto Oy on arvioinut valtiovarainministeriön toimeksiannosta valtion vuokrajärjestelmän ja Senaatti-konsernin toimintaa. Tutkimus kuvaa valtioasiakkaiden, näitä ohjaavien ministeriöiden sekä Senaatti-kiinteistöjen ja Puolustuskiinteistöjen edustajien näkemyksiä valtion vuokrajärjestelmän toimivuudesta ja kehittämistarpeista. Asiakkaat pitävät nykyistä vuokramallia selkeänä ja läpinäkyvänä sekä nykyisiä vuokratasoja pääosin kohtuullisina.Valtiolla on omistuksessaan arvoltaan noin 4,2 miljardin euron rakennettu kiinteistöomaisuus, johon kuuluu noin 9000 rakennusta. Valtiolla on käytössä sisäisten vuokrien järjestelmä, jossa Senaatti-kiinteistöjen ja Puolustuskiinteistöjen vuokralaisena olevien valtion virastojen ja laitosten vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen pohjalta. Senaatti-konserni ei siis tavoittele voittoa toiminnallaan. Valtion nykyinen vuokrajärjestelmä tuli voimaan vuoden 2016 alusta. Senaatti-kiinteistöt toimii valtion tilanhankintayksikkönä, jonka kautta tiloja voidaan vuokrata joko valtion tai ulkopuolisen vuokranantajan tiloista. Puolustuskiinteistöt toimii tilanhankintayksikkönä Puolustusvoimille. Vuokria pidetään pääosin kohtuullisinaVuokrataso nähdään hyvinkin kilpailukykyisenä ja edullisena markkinatoimijoihin nähden. Senaatti-kiinteistöt vertaa vuokratasojaan jatkuvasti markkinavuokriin. Senaatti-konserni arvioi myös erityiskiinteistöjen, kuten vankiloiden ja tutkimuslaitosten, vuokrien olevan edullisia, vaikka ulkoista vertailuhintaa ei tällaisille kohteille ole suoraan osoitettavissa. Osa asiakkaista toivoo kuitenkin lisää läpinäkyvyyttä sekä vuokrien ja kustannusten avoimempaa markkinavertailua, jolla voitaisiin parhaiten arvioida Senaatti-konsernin toiminnan tehokkuutta. Erityisesti kiitosta nykyinen järjestelmä saa vuokrasopimuksissa sovelletusta 12 kuukauden irtisanomisajasta, joka tarjoaa valtioasiakkaille entistä suurempaa joustavuutta tilatarpeiden muuttuessa. Keskitetty kiinteistöomistamisen malli, sisäinen vuokrajärjestelmä sekä yhtenäiset toimintatavat vastaavat hyvin valtion uuden kiinteistöstrategian ja toimitilastrategian tarpeisiin. Toimitilastrategiassa asetettujen tavoitteiden saavuttaminen edellyttää lisääntyvää ja entistä toimivampaa yhteistyötä Senaatti-konsernin liikelaitosten, ohjaavien ministeriöiden ja tilojen käyttäjien välillä. Senaatti-konsernin ammattitaitoa arvostetaan ja sen arvioidaan tuottavan lisäarvoa sekä kokonaisuudelle että etenkin pienemmille asiakkaille, joilla ei ole omia toimitilajohtamisen resursseja tai osaamista.Korjausinvestointien budjetit voivat ylittyä monesta syystäEniten keskustelua Senaatti-konsernin ja valtioasiakkaiden välillä aiheuttavat selvityksen perusteella toimitiloihin tehtävät korjausinvestoinnit. Rajanveto Senaatti-konsernille kuuluvien ja vuokraan vaikuttavien investointien välillä kaipaa lisää selkeyttä. Kustannusten ohjaaminen ja toteutuminen ovat Senaatti-konsernin ohjausvallassa, mikä voi aiheuttaa haasteita, jos budjetti ylittyy. Budjetit voivat ylittyä myös asiakkaan takia, jos investointihankkeen sisältöä muutetaan hankkeen aikana. Myös hankkeiden pitkät toteutusajat johtavat joskus tilanteisiin, joissa määrärahapäätökset eivät vastaa hankkeiden toteutuneita kustannuksia, kun kustannukset nousevat. Erityisen haasteellisena koetaan yllättävät, esimerkiksi sisäilmaongelmista johtuvat investoinnit. Osalle asiakkaista vuokrajärjestelmä soveltuu paremmin kuin toisilleErot erityistilojen, kuten vankiloiden ja Puolustusvoimien käytössä olevien tilojen, ja yleiskäyttöisempien toimistotilojen välillä ovat suuria. Asiakkaat, joiden tiloille ei ole löydettävissä vaihtoehtoisia ratkaisumalleja tai korvaavaa käyttöä, kokevat mallin osin joustamattomana, ja toivovat lisää läpinäkyvyyttä sekä asiakaskohtaisten tarpeiden huomioon ottamista. Vuokrasopimuksen irtisanomistilanteessa asiakkaalle mahdollisesti realisoituva jäännösarvovastuu kohteeseen tehdyistä investoinneista on yksi nykyisen vuokrajärjestelmän keskustelluimmista yksityiskohdista. Tähän mennessä merkittäviä vastuita ei ole asiakkaille realisoitunut. Korvaavan käytön löytäminen erityiskohteille on käytännössä vaikeaa, mikä lisää jäännösarvovastuun realisoitumisen riskiä tietyille asiakkaille. Jäännösarvovastuuta on hyvä avata ja sopia jo neuvotteluvaiheessa.Selvityksessä saatuja tietoja käytetään tukena Senaatti-konsernia koskevan valtioneuvoston selonteon valmistelussa sekä järjestelmän jatkokehittämisessä.
Lähde: Valtioneuvosto.fi
